Kroha in Schliersee – vom Kauf der Sixtus-Assets bis heute

Es war einmal die Firma Sixtus von Otto Richter, dann Becker senior, den vier Becker-Brüdern, den drei verbliebenen Beckers (siehe Artikel von letzter Woche), bevor die werthaltigen Vermögenswerte Immobilie Urtlbachstraße und Markenrechte Sixtus in den kommerziellen Einflussbereich des Herrn Franz Kroha gelangten. Herr Kroha aus Miesbach ante portas in Schliersee, vor knapp vier Jahren.

Was hat sich in der Zwischenzeit seit dem Jahr 2012 getan? Die drei Mehrfamilienhäuser an der Urtlbachstraße, auf dem vormaligen Gewerbegrund der Sixtus-Werke Fritz Becker GmbH & Co KG, sind fertig und langsam scheint Gras über die Vergangenheit zu wachsen. Es ist aber aus dem historischen Kontext interessant, und für die mögliche Zukunft von Schliersee aufschlußreich, wie sich die Entwicklung der umliegenden Bebauung um Sixtus alt entwickelte.

Bekanntlich wurde von Herrn Becker senior ein früheres Sägewerksgelände im Krieg gekauft und im Jahr 1945 mit voller Belegschaft von rund 110 Mitarbeitern bezogen. Die nun heute umliegende Wohnbebauung auf beiden Seiten des Bammerweges in Schliersee schaffte, seit 1954 von der Karl-Haider-Straße her kommend und später die Bebauung der früheren Bammerwiesn, unter anderem auch Wohnraum für Betriebsangehörige. So wurde das Gewerbe Sixtus selbst langsam von Wohnbebauung eingeschlossen.

Was für eine Parallele kann man für die Zukunft daraus ziehen? Aus den möglichen Fehlern der Vergangenheit lernen. So wurde etwa vom damaligen Bauausschuss die Umwandlung der Gewerbeflächen in Wohnbebauung seit dem Kauf durch das Firmenkonglomerat Kroha genehmigt. Seit der Sixtus-Immobilien- und Markenrechteübernahme wurden neben der eigentlichen Kroha GmbH am 7. November 2012 ins Handelsregister eingetragen und eben dafür gegründet: Kroha Holding GmbH, Kroha ImmoInvest GmbH & Co KG, Franz Kroha Verwaltungs GmbH und Franz Kroha Besitz- und Beteiligungs GmbH & Co KG.

Es war für den unbedarften Zuseher schon erstaunlich, dass die Umwandlung von Gewerbe in Wohnbau ohne Wertabschöpfung für die Gemeinde Schliersee über die Bühne ging. Es wurde auch kein Bebauungsplan gefertigt, was sonst eigentlich üblich wäre. Das hätte alles im Rahmen der Möglichkeiten der Gremien (Gemeinderat und Bauausschuss) gelegen. Unschön war dann auch die Tatsache, dass durch einen kolportierten Amtsfehler des Landratsamtes die zu hoch gebauten Gebäude (laut Gestaltungssatzung und ohne Ausnahme davon) zu mehr Wohnraum als ursprünglich zugestanden führten. Diverse Abweichungen der gemeindlichen Gestaltungssatzung wurden halt einfach gemacht.

Ein weiteres unschönes Nebenprodukt war die Entsorgung der alten Sixtus-Gebäude (als Kroha nach unseren Informationen bereits der Eigentümer davon war) auf gemeindlichen Grundstücken im Wald oberhalb der Schliersbergalm. Was dabei durch den Abbruchunternehmer oder die sonstigen Involvierten zu verantworten ist, das wird nicht mehr aufzuarbeiten sein. Aber ein fahler Beigeschmack bleibt dabei. Diese unrühmliche Aktion ist vom BR festgehalten – als „Giftmüll im Bergwald – und alle schauen weg“: http://www.br.de/fernsehen/bayerisches-fernsehen/sendungen/kontrovers/giftmuell-bergwald-bauschutt-100.html

Was ist nun der Zirkelschluss zum derzeitigen Begehr der Firma Kroha ImmoInvest GmbH & Co KG zum Erwerb der Flurnummer 270, gemäß Flächennutzungsplan mit rund 4.000 qm Grünland, von einem Landwirt. Diese saure Wiese im Landschaftsschutzgebiet (und angeblich mit einem kleinen Biotop) erhält erst durch eine Umwandlung von Grünland in Gewerbegrund seitens der Gemeinde die Werthaltigkeit, die den Preis rechtfertigt.

Weiterhin sind dazu aber zwei Grundstücke der Gemeinde aus dem Bebauungsplan Nr. 68 „Seestraße“ erforderlich: Flurnummern 271/4 und 271/5 mit zusammen rund 2.600 qm und eigentlich seit letzten Jahr zum Verkauf im Haushalt mit einem Ansatz von Euro 900.000 vorgesehen. Die Grundstücke neben der im Volksmund bekannten „Gruppenschule“, die vor nicht allzu langer Zeit günstig an die Firma WBG in Hausham verkauft wurde, sind seit dem Abriss der vormaligen Gewerbes mit drei Parzellen für Einfamilienhäuser und einer Parzelle mit einem Doppelhaus seit geraumer Zeit zum Verkauf bereit.

Zwischenschritt: Was passierte und passiert eigentlich mit dem Gasthof zu Post? Den hat das Kroha-Imperium auch vor geraumer Zeit gekauft, jedoch dem Gemeinderat bis heute keine Planungen oder Überlegungen vorgelegt. Das schlummert einfach so vor sich hin. Böse Zungen sprechen von Spekulation. Aber man kann sich ja überraschen lassen, wann und was da aus dem Hut gezaubert wird. Es wird im Ort auch gemunkelt, dass das Immobilienobjekt Gasthof zur Post erst angegangen wird, wenn die Umwandlung des Landschaftsschutzgebietes in trockenen Tüchern sei. Wir werden sehen, was die Zeit bringt.

Zurück ins Grüne: In der Bauausschusssitzung vom 28. April war unter Tagesordnungspunkt 16 der „Antrag auf Errichtung eines Betriebsgebäudes für Sixtus-Werke Schliersee GmbH mit Produktions-, Lager-, Büro-, Bistro- und Verkaufsshop, Seestr. 43b, FlNr. 270, 271/4, 271/5, Antragsteller: Kroha ImmoInvest GmbH & Co. KG“. In dem damaligen offengelegten Plan ist auf dem heutigen Grünland im Landschaftsschutzgebiet (FlNr. 270) der geplante Verkaufshop und das Bistro auf 400 qm im Erdgeschoss, die Verwaltung auf gleicher Fläche darüber. Daneben gibt es noch eine Produktion mit 800 qm Fläche. Im kleineren Gebäude auf den derzeit noch im gemeindlichen Besitz befindlichen Grundstücken soll auf 276 qm der Versand und die Anlieferung, sowie ein Lager mit 400 qm sein.

Das Grünland soll Gewerbe werden und das heutige Wohngebiet laut derzeitig gültigem Bebauungsplan soll zum Mischgebiet rückabgewickelt werden, da zur anliegenden Wohnbebauung der WBG eben dieser Mischgebietspuffer gesetzlich vorgeschrieben ist.

Was für Probleme ergeben sich aus der bereits im April öffentlich vorgestellten Planung?

Die Versiegelung des Außenbereichs einmal außen vor gelassen (das ist einen eigenen Artikel wert), es ergeben sich verfahrensrechtliche Probleme: Die „Richtlinie 97/11/EG des Rates vom 3. März 1997 zur Änderung der Richtlinie 85/337/EWG über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten“ schreibt gezielte Verfahrensschritte vor. Weiterhin ist das Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (BNatSchG) und das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) für den Erfolg oder Misserfolg der Firma Kroha ImmoInvest GmbH & Co. KG ausschlaggebend.

So ist ein Scoping-Prozess in der Raumplanung vorgeschrieben. Zum Scoping-Termin kommen Vertreter verschiedener Behörden mit dem nach dem Bundesnaturschutzgesetz anerkannten Naturschutzverbänden und eingeladenen Experten zusammen. Das Scoping ist nach der obigen EU-Richtlinie seit 1997 gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 4 BauGB wird dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Rechnung zu tragen sein, speziell in Anbetracht der sensiblen Lage des aus dem Landschaftsschutzgebietes herauszunehmenden Grundstückes.

Einfachere Prozessfehler sind auch zu beheben: so ist nach Gesetz in Mischgebieten nach § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein Mischgebiet, dem Wohnen und die Unterbringung von Gewerbetreibenden dient. Die BauNVO bestimmt in Deutschland die möglichen Festsetzungen bezüglich Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstückes. Aufgrund der Verordnungsermächtigung des § 9a BauGB sind die Gemeinden bei der Bauleitplanung an die Bestimmungen der BauNVO gebunden.

Dies war ein kleiner Ausflug in die hinterlegten Gesetze, die es zu beachten gilt. Aber es ist auch einfach nachzuvollziehen, dass es, höchstrichterlich durch den BGH bestätigt, kein Mischgebiet ohne Wohnbebauung gibt. Die anerkannten Werte sind bei maximal 70% Gewerbe, 30% Wohnen. Also müßte die Kroha ImmoInvest GmbH & Co. KG auf den beiden gemeindlichen Grundstücken bei derzeitiger Planung von 676 qm Nutzfläche mindestens 200 qm Wohnfläche entstehen, da es sonst gesetzlich gar kein Mischgebiet sein kann.

Dieser Fehler wird möglicherweise noch geheilt, ebenso wie die Parkplatzsituation: laut Planung sind im vorderen Bereich zur Bundesstraße hin 39 PKW-Stellplätze. Nummer 40 bis 53 sind als Unterflurstellplätze mit einer Grundfläche von 216 qm eingezeichnet. Mit den rückwärtigen Parkplätzen zu dem auf der Bürgerversammlung angepriesenen Barfußwanderweg addieren sich die Stellplätze auf insgesamt 61. Was vermißt der geneigte Leser?

Die Busparkplätze, die bei Sylrs, Wasmeier und Co. selbstverständlich sind. Ein Bistro mit Platz bis zu 140 Gästen kann nicht nur mit Individualtouristen und gefüllt werden. An diesem Punkt werden die Planer sicher auch noch nachbessern müssen. Busschleife und andere Erfordernisse etc.

Die Kroha-Geschichte in Schliersee ist bisher von kurzer Dauer, aber schon sehr bewegt. Es wird uns in Schliersee sicherlich auch noch eine geraume Zeit beschäftigen. Einige werden den Atem anhalten, was da kommt, andere wollen Sixtus wieder in Schliersee, am See, im Landschaftsschutzgebiet. Die Diskussion wird weiter Wellen schlagen und dieses Stück soll durchaus dazu beitragen, sich positiv mit den Möglichkeiten einer Ansiedlung von Sixtus neu und acht avisierten neuen Arbeitsplätzen auseinanderzusetzen, aber bitte im Rahmen des gesetzlich vorgegebenen Rahmens.

Fortsetzung folgt!